A RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM NA COMPRA DO IMÓVEL NA PLANTA

Há quase 10 anos, o Superior Tribunal de Justiça definiu algumas teses relacionadas à restituição da comissão de corretagem cobrada indevidamente na venda de imóveis na planta.

Em síntese, naquele contexto foi analisada a situação de abusividade da cobrança da comissão, que era casada com a venda do imóvel (não era possível comprar o imóvel sem pagar a corretagem).

O entendimento fixado, aplicável até hoje, foi o de que é válido atribuir ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem nos contratos de compra de imóveis na planta, desde que haja prévia e destacada informação dessa condição no contrato (Tema 938, do STJ).

Diante disso, foi estabelecido o prazo prescricional para pedir judicialmente a restituição, correspondente a 3 anos.

Hoje ressurge novamente uma discussão sobre comissão de corretagem envolvendo o prazo prescricional para se pedir restituição do valor pago pelo consumidor.

E o prazo prescricional fixado foi de 10 anos.

E por que essa diferença?

Embora o objeto em discussão seja o mesmo (restituição de comissão de corretagem), os temas não coincidem.

Naquela ocasião, o STJ analisou a eventual abusividade da cobrança; atualmente, o que o STJ analisou, e que deve ser aplicado pelos demais tribunais do país, é o prazo para o pedido de restituição nas hipóteses em que o contrato de venda e compra do imóvel na planta foi rescindido ou é objeto de pedido de rescisão por atraso na entrega do imóvel (Tema 1099).

Ou seja, ainda que o valor a ser restituído seja o mesmo (comissão de corretagem), o fundamento de cada um dos pedidos é diverso (anteriormente, se analisou a abusividade da cobrança, o enriquecimento sem causa; atualmente, se analisou o descumprimento contratual, decorrente do atraso na entrega da obra).

Desse modo, se o requerimento judicial para restituição do valor pago a título de comissão de corretagem envolver uma abusividade na cobrança (por exemplo, a impossibilidade de comprar o apartamento sem que seja feito o pagamento da comissão), o prazo prescricional é de 3 anos. Mas, se pedido tiver por base o atraso da obra (descumprimento do contrato), o prazo é de 10 anos.

Por isso, é importante identificar a base do pedido e ficar atento a essas circunstâncias, que são importantes para definição individual do caso e interferem na esfera de direitos das incorporadoras/construtoras e dos consumidores.