CDC E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O Código de Defesa do Consumidor é um ordenamento jurídico específico que tem o objetivo de prestigiar a relação de consumo e proteger o consumidor, por presumir que possui menor capacidade técnica, financeira e jurídica na relação que mantém com o fornecedor.

Desde que foi promulgado, em 1990, o CDC vem sendo aplicado nas relações de consumo não só como uma proteção ao consumidor, mas também como uma baliza objetiva com a previsão das implicações e das responsabilidades atribuídas ao fornecedor.

Os benefícios trazidos pelo CDC são claros, na medida em que tornou mais harmônica, segura e previsível a relação de consumo.

No entanto, também existem outras previsões legais que tratam de temas específicos e incidem sobre relações de consumo, causando o chamado conflito aparente de normas.

É isso que ocorre entre o CDC e dispositivos que tratam da compra de imóvel sob o regime da alienação fiduciária (Lei nº 9514/97), que é a modalidade contratual em que o próprio imóvel adquirido permanece em garantia do pagamento do financiamento obtido pelo comprador.

Neste caso, o conflito de normas está situado na previsão do CDC de que, uma vez rescindido o contrato de venda e compra de imóvel com o pagamento em prestações, o consumidor tem direito de reaver o valor pago (artigo 53, CDC). Já na lei que trata da alienação fiduciária, caso o contrato venha a ser rescindido, o imóvel será levado a leilão para quitar a dívida, e só se houver sobra é que deve ser devolvida ao comprador devedor.

E para pôr fim a essa discussão e acabar com o conflito de leis, o Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que nos casos em que o contrato de venda e compra do imóvel tiver sido celebrado com as cláusulas de alienação fiduciária com registro em cartório, o procedimento, nos casos de rescisão, será o da lei nº 9514/97, que prevê o leilão do imóvel para pagar a dívida constituída, destinando-se ao comprador inadimplente apenas o que vier a sobrar, se houver sobra (Recurso Especial nº 1.891.498-SP).

Embora a decisão à primeira vista pareça ser contrária aos interesses de consumidores, em uma análise detida, sob foco do ambiente de negócios, a solução é bastante interessante para o mercado imobiliário como um todo (que envolve ambos os lados da relação de consumo), pois traz segurança às organizações que fornecem o crédito (já que recuperarão o investimento total ou em sua quase totalidade em caso de inadimplência) e evidentemente taxas de juros mais baixas aos compradores.

Além disso, as disposições do CDC para a hipótese de rescisão permanecem válidas e aplicáveis a outras modalidades de contratos de venda e compra de imóveis não inseridos na alienação fiduciária, de modo que é importante se atentar aos termos a serem elaborados em cada negócio jurídico envolvendo este tipo de transação.