FIANÇA NA LOCAÇÃO

Embora quase toda locação seja permeada de situações particulares, uma das mais recorrentes discussões jurídicas em torno do assunto se refere a garantia contratual.

Largamente utilizada no Brasil, a fiança corresponde a uma garantia pessoal, prestada por pessoa diversa do locatário.

Geralmente, embora não seja indispensável, é solicitada, para a aceitação dessa modalidade de garantia, a comprovação de capacidade patrimonial do fiador (apresentação de documentos comprobatórios acerca da titularidade de bens, principalmente certidão imobiliária atualizada).

Ao indicar o imóvel de sua propriedade como garantidor da obrigação assumida pelo fiador, muitas vezes em solidariedade e na mesma ordem que o devedor, o bem fica suscetível à satisfação de eventual dívida.

Só esta situação já gera bastante discussão jurídica, de modo que no ano passado o Supremo Tribunal Federal – STF decidiu, em recurso com repercussão geral, que a penhorabilidade do imóvel do fiador oferecido em garantia é aplicável tanto na locação comercial, quanto na residencial (Processo: RE 1.307.334). Já comentamos sobre isso anteriormente aqui (clique aqui)

Só que as discussões vão além disso. Tanto é assim que, com igual intensidade, também se discute a limitação temporal da fiança.

Por isso o Superior Tribunal de Justiça – STJ elaborou, no final do ano de 2022, a Súmula nº 656, para dispor que é válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal, e que, nesses casos, a exoneração do fiador depende da notificação ao locador.

Ou seja, toda vez que o contrato de locação for renovado, a fiança também será renovada, caso exista a previsão de renovação automática dessa modalidade de garantia. O fiador só se tornará liberado dessa condição se notificar o locador (e de preferência, o locatário também).

A Súmula não tem força de lei, mas serve de norte para julgamentos posteriores em todos os níveis do Poder Judiciário, pois se trata de um entendimento extraído de decisões reiteradas do próprio Tribunal Superior, que tem competência para analisar essa matéria.

Esse entendimento, hoje indexado em súmula, reforça a ideia de que deve ser muito bem elaborada e avaliada a cláusula que prevê a fiança no contrato de locação. Isso porque sendo a renovação algo bastante comum na prática das relações locatícias, o fiador deve ficar atento ao limite de tempo em que se colocará à disposição e sujeitará seu patrimônio para garantir eventual dívida que o locatário venha a contrair com o locador.