OS VÍCIOS CONSTRUTIVOS E A LEGISLAÇÃO CIVIL

A construção de edificações envolve uma complexidade de elementos de engenharia civil.

Em uma obra existem elementos que devem ser erguidos e perdurarem por muito tempo (fundação e vigas, por exemplo), e outros que têm sua vida útil em medida em período inferior (pinturas e lâmpadas, por exemplo).

Todos esses elementos, no entanto, por vezes, acabam indevidamente recebendo o mesmo tratamento por adquirentes e até mesmo pelo Poder Judiciário, quando estão em discussão questões relativas a vícios construtivos.

O grande foco nessas discussões judiciais gira em torno do vício ser aparente ou oculto, a gerar alteração do início da contagem prazo para a responsabilização da construtora e até mesmo pela garantia da obra.

O momento da constatação do vício pelo adquirente é importante para definir objetivamente o limite temporal da responsabilidade de uma forma geral, mas não traz especificidades sobre os elementos da obra.

Nesse aspecto, nem mesmo o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor disciplinam, com clareza e particularidade, os itens construtivos resguardados pelos prazos que estabelecem.

Isso porque, o Código de Defesa do Consumidor fixa de modo genérico o prazo de 90 dias para a reclamação sobre os vícios, a contar de sua identificação.

Já o Código Civil traz o prazo de 5 anos de garantia da obra genericamente e, por interpretação adotada pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, o prazo de 10 anos para os demais questionamentos, tendo em vista que este seria o prazo prescricional envolvendo a responsabilidade civil contratual.

Também inexiste na legislação uma distinção sobre o que seria um vício construtivo (de responsabilidade da construtora) e o que seria considerado um vício decorrente a) falta de manutenção, b) do uso irregular ou c) do transcurso do tempo de vida útil do item.

Para prevenir essas situações, algumas construtoras têm por procedimento entregar, ao adquirente e também aos síndicos em grandes empreendimentos, um manual de conservação e manutenção.

Além disso, para suprir essa lacuna da legislação, podem ser utilizadas algumas normas técnicas editadas por órgãos reconhecidos no mercado, para a definição da duração e do desempenho de determinados itens construtivos, tais como as que são editadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

A observância desses pontos pode auxiliar na definição da natureza do vício (construtivo, decorrente de falta de manutenção, do uso irregular ou do esgotamento da vida útil do sistema), e fazer a diferença em eventual discussão judicial.